Beroepsaansprakelijkheid notaris bij speculatieve gronden

Beroepsbeoefenaars hebben zich aan een zorgplicht te houden, zo ook een notaris. Maar hoe ver strekt deze zorgplicht? Een interessant onderwerp in dit kader is de betrokkenheid van een notaris bij het passeren van akten bij de levering van speculatieve gronden. Wij lichten de problematiek toe naar aanleiding van een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van dit jaar.

2. GRONDSPECULATIE

Grondspeculanten kopen veelal landbouwgrond van grondhandelaren waarbij het een doel op zich is om de grond vervolgens in de toekomst voor meer te verkopen. Vaak gaat het bij deze transacties om zogenoemde ABC-transacties. A verkoopt aan grondhandelaar B en B verkoopt vervolgens kort daarna – met een verhoogde koopprijs – aan grondspeculant C. C koopt voor de hogere koopprijs omdat het vertrouwen is gewekt dat in de toekomst de grond (fors) meer waard zal worden (bijvoorbeeld door een bestemmingswijziging). C speculeert dus op deze bestemmingswijziging. Veelal blijft C vervolgens met de ‘gebakken peren’ zitten. In werkelijkheid worden de aangekochte stukken grond namelijk zelden in de toekomst meer waard.

3.     HET GESCHIL

De grondspeculant in kwestie liet het hier niet bij zitten en daagde de notaris voor de rechter. Volgens de grondspeculant had de notaris hem onder meer onvoldoende voorgelicht en gewaarschuwd voor de risico’s die bij deze grondtransactie bestaan. De grondspeculant stelde daarbij in wezen dat bij dit soort grondtransacties een verhoogde zorgplicht voor notarissen heeft te gelden.

4.     ZORGPLICHT NOTARIS

De vraag of een notaris aansprakelijkheid is vanwege een verzaakte zorgplicht wordt in het civiele recht beoordeeld aan de hand van hetgeen van “een redelijk handelend en redelijk bekwame vakgenoot mag worden verwacht’’. De zorgplicht van een notaris valt vervolgens concreet uiteen in de volgende drie verplichtingen (i) de onderzoeksplicht, (ii) de informatieplicht en (iii) de wilscontrole. In bijzondere omstandigheden kan er ook een vierde verplichting gelden, (iv) de waarschuwingsplicht.

5.     DE VERWIJTEN

De grondspeculant in kwestie verweet de notaris ieder van deze verplichtingen te hebben verzaakt. Zo meende hij dat de notaris tegen de achtergrond van de zorgplicht zijn ministerieplicht had moeten weigeren. Ook had de notaris moeten vaststellen dat de grondhandelaar geen vergunning had terwijl er voor hem wel een vergunningsplicht gold (onderzoeksplicht). De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie en de Autoriteit Financiële Markten hadden nog wel voorafgaand aan de levering herhaaldelijk geadviseerd geen akten van levering te passeren als benodigde vergunningen ontbraken. Ook had de notaris de grondspeculant uitdrukkelijk op de risico’s moeten wijzen, bijvoorbeeld dat de marktwaarde vele malen lager was dan de koopprijs (informatieplicht c.q. waarschuwingsplicht). Tot slot verwijt de grondspeculant de notaris niet voldoende te hebben onderzocht of hij in staat was zijn wil vrij te bepalen (wilscontrole). Zo was er uitsluitend eenmalig een telefoongesprek geweest met de grondspeculant. Dit gesprek werd niet met de notaris gevoerd maar met een medewerker van de notaris.

6.     HET OORDEEL

Dat de notaris zijn ministerieplicht had moeten weigeren, wordt door de rechter niet gevolgd. De notaris mag dat in slechts bijzondere gevallen doen. Een voorbeeld is wanneer de wilsbekwaamheid van een partij ontbreekt en dat was niet zo. Dat bleek uit de wilscontrole die was uitgevoerd. Weliswaar niet door de notaris zelf, maar wel door een medewerkster van de notaris. Het delegeren van de wilscontrole maakt nog niet dat de wilscontrole is verzaakt. Ook bleek uit verschillende documenten dat de grondspeculant bekend was met de risico’s. Bijvoorbeeld dat hij een veel hoger bedrag betaalde dan de prijs die de verkoper zelf had betaald. In dat geval ligt het niet op de weg van de notaris om een grondspeculant hierover nogmaals te informeren. Evenmin geldt een waarschuwingsplicht in dat kader. Dat zou lastig te rijmen zijn met de onpartijdigheid van de notaris. Dat de notaris had moeten vaststellen dat de grondhandelaar geen vergunning had, volgt de rechter ook niet. De onderzoeksplicht van een notaris strekt evenmin zo ver dat hij de juistheid van bepaalde gegevens in de koopovereenkomst moet onderzoeken. De notaris mag uitgaan van de juistheid van de verstrekte schriftelijke gegevens.

7.     CONCLUSIE

Op een notaris rust in het algemeen geen verhoogde zorgplicht bij het passeren van leveringsakten in verband met speculatieve gronden. De koop en verkoop van een registergoed komt immers doorgaans zonder tussenkomst van een notaris tot stand. Als partijen eenmaal bij een notaris komen, dan zijn zij vaak al aan de koop gebonden. Als uit de documentatie al blijkt dat er risico’s zijn, dan is het in beginsel niet de taak van de notaris om daarover te adviseren. De notaris moet immers onpartijdig blijven.

*****