Huis gekocht of toch niet?

1. HET SCHRIFTELIJKHEIDSVEREISTE - TEN AANZIEN VAN DE PARTICULIERE KOPER

Allereerst bepaalt art. 7:2 lid 1 BW dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak (of een bestanddeel daarvan) schriftelijk dient te worden aangegaan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In beginsel is er, indien de koper een particulier is, dus pas een koopovereenkomst tot stand gekomen indien deze overeenkomst schriftelijk is aangegaan. Dit schriftelijkheidsvereiste is als voorwaarde ingesteld omdat de particuliere koper voor een belangrijke aankoop zoals een woning binnen drie dagen na het aangaan van de overeenkomst deze weer kan terugdraaien, maar daarvoor is wel van belang dat vaststaat op welke datum die overeenkomst is aangegaan. Met het schriftelijkheidsvereiste blijkt die datum eenvoudig uit de getekende overeenkomst. En met schriftelijk wordt bedoeld een onderhandse (tussen partijen opgemaakte) akte als bedoeld in art. 156 lid 1 Rv. Het moet daarbij gaan om één akte en niet twee op elkaar aansluitende akten of schriftelijke uitwisselingen. Een dergelijke akte dient bovendien te worden ondertekend. Als partijen via WhatsApp overeenstemming hebben bereikt, wordt dus niet voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste. Overeenstemming via WhatsApp betreft immers meerdere berichten en bovendien bevatten deze geen (elektronische) ondertekening van een (concept) koopovereenkomst. Via WhatsApp kan dus geen bindende koopovereenkomst voor een woning ontstaan, althans niet als koper een particulier is.

Onder zeer bijzondere omstandigheden kan het echter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat een beroep wordt gedaan op het ontbreken van een schriftelijke overeenkomst. Onder die zeer bijzondere omstandigheden (en de lat hiervoor ligt hoog) kan een particuliere koper dus toch gebonden zijn. Het gaat dan bijvoorbeeld om de situatie dat de verkoper de mondeling door partijen bereikte overeenstemming in een geschrift aan de koper ter ondertekening heeft voorgelegd en de koper vervolgens weigert om binnen een redelijke termijn een ondertekend afschrift van dat geschrift aan de verkoper te doen toekomen. Van de verkoper kan immers niet worden verwacht dat hij gedurende langere tijd aan de mondelinge bereikte overeenstemming gebonden is, terwijl anderzijds de koper gebondenheid kan blijven uitstellen en zich daardoor langdurig de keuze kan voorbehouden of hij zich al dan niet aan de mondeling bereikte overeenstemming wenst te houden.

2. HET SCHRIFTELIJKHEIDSVEREISTE - TEN AANZIEN VAN DE PARITCULIERE VERKOPER

En heeft een particuliere verkoper van een woning dezelfde bescherming als de particuliere koper van een woning? Nee, art. 7:2 lid 1 BW ziet enkel op bescherming bij de aankoop van een woning, maar niet bij de verkoop daarvan. Er geldt echter een uitzondering: als er sprake is van zowel een particuliere koper als een particuliere verkoper, dan mag die verkoper zich er ook op beroepen dat hij niet gebonden is aan een overeenkomst die wel mondeling maar niet schriftelijk is aangegaan. Maar ook hier geldt de uitzondering van zeer bijzondere omstandigheden waaronder de particuliere verkoper zich toch niet hierop kan beroepen ten opzichte van de particuliere koper.

3. HET SCHRIFTELIJKHEIDSVEREISTE - TEN AANZIEN VAN EEN PROFESSIONELE KOPER EN VERKOPER

Als er sprake is van een professionele koper, speelt de consumentenbescherming van art. 7:2 BW niet, ook niet als de verkoper een particulier is. Zij zijn dan gebonden aan de mondelinge overeenkomst.

Als zowel koper als verkoper professionele partijen zijn, zijn zij ook gebonden aan een mondelinge overeenkomst.

Als er sprake is van een professionele verkoper en een particuliere koper, mag de koper zich (zoals hiervoor toegelicht) wel maar de verkoper zich niet beroepen op het schriftelijkheidsvereiste. Voor dit laatste geldt de uitzondering dat de professionele verkoper zich wel op het schriftelijkheidsvereiste mag beroepen, in de situatie dat de verkoper de mondeling door partijen bereikte overeenstemming in een geschrift aan de koper ter ondertekening heeft voorgelegd, maar koper weigert om binnen een redelijke termijn een ondertekend afschrift van dat geschrift aan de verkoper te doen toekomen. Koper kan zich dan niet op een later moment alsnog beroepen op de mondeling bereikte overeenstemming.

4. PARTICULIERE VS. PROFESSIONELE KOPER EN VERKOPER

Wanneer word je echter aangemerkt als professionele (ver)koper? Die grens is niet altijd helder. Van belang is of de (ver)koop wordt gesloten ten behoeve van het beroep of bedrijf van de betreffende partij. Ook als een partij de overeenkomst slechts gedeeltelijk ten behoeve van zijn beroep of bedrijf sluit, is hij geen particuliere partij. Niet geheel helder is of dat ook nog het geval is als dit handelsoogmerk bij deze overeenkomst zo beperkt is dat het binnen de globale context van de overeenkomst niet overheerst. Dit geldt wel voor consumentenkoop van roerende zaken, maar art. 7:2 BW heeft een andere oorsprong. Van belang is ook de aard van het gekochte object: de koop van een kantoorpand (ook al wil de koper dit ombouwen naar een woning), de koop van een aan studenten verhuurde woning en de koop van een woning annex praktijkruimte worden niet als een particulier gekocht, al is er ook een uitspraak dat het kopen van een recreatiewoning, met als doel die te verhuren en te exploiteren in plaats van zelf te gebruiken, nog niet betekent dat de koper handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Inschrijving in het handelsregister is overigens geen vereiste om als professional te worden aangemerkt, soms kan namelijk uit de feitelijke omstandigheden blijken dat een partij handelt als professional ondanks dat hij niet als zodanig is ingeschreven in het handelsregister.

*****